土地を購入し、一戸建てを建てる場合、必要不可欠な地盤調査。東日本大震災以降、地盤への関心は高まる一方だが、ほとんどの施主は地盤の専門知識を持っていない。 そのため、高額な費用が発生する地盤改良工事は、業者優位に商談が進んでいくことが多く、本当に地盤改良工事が適正品質、適正価格で実施されているかを確かめる術が消費者にはないというのが実情である。 そこで今回は一戸建てを建てる際の「地盤」についてレポートする。
その地盤改良工事は本当に必要か？
一戸建て住宅を建てる際に必要な「地盤調査」。調査の結果次第では、地盤改良工事が必要だ。施主である、一家の主なら、工事によって「強固な地盤」を得られるとあれば、提示された改良工事にさほど抵抗はないだろう。しかし、その工事が必要なかったり過剰だったりしたら――。
「実際には改良工事の必要がない場合もあります」。そう話すのは、地盤ネットの代表取締役、山本強氏。同社は、他社の地盤調査会社が「改良が必要」と判断した案件に対して、地盤のデータを再解析、改良工事の必要性を改めて判定する「地盤セカンドオピニオン®」を提供している。
これまでに一戸建て住宅の建設を手掛けるハウスメーカーや工務店の依頼で“第三者”として約42,000件の解析実績がある。そのうち、依頼された物件の約70％に対して「工事不要」の判定結果を出してきた。なぜ、ここまで判定に差が出るのだろうか。山本氏はこう話す。
「住宅の地盤調査に一般的に用いられる、スウェーデン式サウンディング試験の解析基準はいまだ確立されていないのが現状。そのため地盤調査会社はより高い安全性を求め、過剰な工事を選択するケースもあるのです」。地盤改良の工法は40種類以上あり、本来は建物の構造や地盤の状態をみて判断するが、地盤改良工事会社が「得意な工法」を選択するケースも往々にあるという。その結果、必ずしもその選択が「ベストとは限らないこともある」（山本氏）のだ
地盤改良工事の結果を「判定」する地盤ネット
ここで、地盤調査の流れについて確認してみよう。一戸建てを建てるハウスメーカーや工務店は、一般的に自社で地盤調査は行わず、外部の地盤調査会社に外注依頼するのが通常だ。その地盤調査会社は、「地盤調査」から「改良工事」までの仕事を1社で全て対応することが多い。特筆すべきはこの一連の流れの中に“第三者の目”が入っていないことだ。
「地盤調査には専門的な部分が多いため、工務店の方も施主さんも、地盤調査会社から出された結果の通りに判断するしかないのです」（山本氏）。改良が必要とされた場合の費用は、あくまでも目安だが、物件価格の約5％と言われている。物件価格が3,000万円の場合は約150万円だ。決して安くない、その改良工事費は物件価格に上乗せされるため施主の負担は増える。
また改良工事の有無は、建物の着工直前に伝えられるという。一般的に調査結果が出てから着工までは2～3日がほとんど。そんな限られた時間の中で、金銭的にも精神的にも重要な判断を迫られるのだ。「施主は、建築費が予算オーバーしたらどうしよう、昔から良い地盤と聞いているのだけど本当にここまでの改良が必要なのか、といった不安を抱えていることも多いです」（山本氏）。
過剰な改良工事費用の負担により、やむなく建物の予算を削るということも起きてしまうのが現状だ。そんな地盤に関する不安や悩みに対応するサービスが、前出の「地盤セカンドオピニオン®」だ。判定結果の提供までは費用は一切かからない。結果を確認してから、施主と工務店が選択できる仕組みだ。これにより、過剰な改良工事による費用負担を回避できる。
また同社の判定した物件は、地盤品質証明を受けることができる。万が一「不同沈下（地盤沈下により建物が傾いてしまうこと）」が起きてしまった場合、建物引渡日より10年間、5,000万円を上限として、生じた損害、または費用を賠償する仕組みだ。
また、過剰な改良を未然に防ぐだけでなく、実際には改良が必要にも関わらず「工事不要」と判断された“隠れた改良案件”に対しても、このチェックは有効だろう。東日本大震災以降、施主は地盤への関心が強くなったと言われるが、そこは素人。“第三者の目”を入れることを検討してはいかがだろうか。
