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小規模宅地等の特例について

2020/12/18|イエタテ相談カウンターイオンタウン岡崎美合店

小規模宅地等の特例についてのイメージ

こんにちは!岡崎店の石川です。

寒くなってきましたね~。

今年ももうあと少し。忙しくなる年末ですが、体調など崩されないよう、ご自愛くださいね!

 

 

さて、今回は『小規模宅地等の特例』についてお話します。

『小規模宅地等の特例』は、正式名称「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」といいます。
被相続人と一緒に住んでいた土地を相続すると、一定の面積までは最大80%減額して評価するという制度です。
この特例は、『小規模』と言っている通り面積に制限があり、その面積は330㎡までです。(坪数で言うと100坪)
しかし、100坪を超えると全く使えなくなるわけではありません。
100坪までが8割引き、それを超えた部分は通常の評価額となります。


■『小規模宅地等の特例』の効果

 

 例えば、1億円の土地を相続したとします。

 

【小規模宅地等の特例を使わない場合】
相続税は土地の1億円から基礎控除で3,600万円控除し、余った残りの6,400万円に課税されます。
おおよそですが支払うべき相続税は1,220万円です。

 

【小規模宅地等の特例を使った場合】
小規模宅地等の特例を使えば、まず1億円の土地が80%減額されます。
その後、減額した残りの2,000万円に課税されますが、
ここからさらに基礎控除の3,600万円が控除されますので土地の税金の支払いはゼロになります。

 

この違いを見ていただくと、いかに負担軽減ができるかイメージいただけたと思います。

 

では、なぜ最大80%もの大幅な減額評価を行うのでしょうか


それは被相続人の居住用・事業用の宅地が残された家族や事業を継いだ人の生活基盤になる重要な財産だからです。
そのままの評価額で相続税を課税すると相続税額が高額になり、家に住み続ける、あるいは事業を続けることが困難になる恐れがあります。
このため一定の条件を満たせば優遇する措置がとられているのです。

 

 

■『小規模宅地等の特例』の対象となる土地・条件

 

小規模宅地等の特例が使える土地は大きく分けて以下の3パターンです。

 

①特定居住用宅地:住宅として使っていた土地

被相続人の自宅がある土地に適用されます。
減額は80%、適用される限度面積は330㎡までです。
(400㎡の自宅を相続したら、そのうちの330㎡までが80%減額され、残りの70㎡は通常の課税率で税金がかかります。)

【使うためには?】
次にあげる3つのうち1つでも当てはまることが必要です
被相続人の配偶者
被相続人と同居していた人
被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人(家なき子特例)

 

②特定事業用宅地:事業で使っていた土地

被相続人の個人名義の土地で、個人名義の建物で事業をしていた場合に適応されます。
(商店街にある八百屋さん、お肉屋さんなどに当てはまるケースが多いです。)
減額は80%、適用される限度面積は400㎡までです。

【使うためには?】
被相続人が事業に用いていた土地を親族が取得して事業を引き継ぎ、その土地を相続税の申告期限まで所有し事業を継続すること

※親族で会社を経営されている場合、土地が個人名義で建物が法人名義ということがあります。
その場合は「特定同族会社事業用宅地」というまた別区分の土地に該当し、減額率や条件も少し変わってきます。


③貸付事業用宅地:賃貸していた土地

被相続人が貸していた土地に適用されます。
アパートや賃貸などはもちろん、駐車場や駐輪場も含まれます。
減額は50%、適用される限度面積は200㎡までです。

【使うためには?】
被相続人が貸していた土地を親族が取得して貸付を引き継ぎ、その土地宅地を相続税の申告期限まで所有し貸付を継続すること

 

 


■『小規模宅地等の特例』を受けられるか?

 

ここまで『小規模宅地等の特例』のルールをお伝えしてきました。
しかし、実際に運用する場合、自分が要件に該当するのか悩む事例も多くなると思います。
どのような場合に特例が使えて、どのような場合に使えないか、数百種類ものパターンに応じた取り決めがあります。

例えば
・二世帯住宅
・被相続人が老人ホームや病院で最期を迎えた
  など

では、二世帯住宅に『小規模宅地等の特例』を適用するために必要なことを見ていきましょう。

 

 

■『小規模宅地等の特例』を二世帯住宅に適用するには?

 

『小規模宅地等の特例』が適用されるためには、親と同居していなければいけません。
同居といっても二世帯住宅のように独立した造りの家に親と子が分かれて住んでいる場合もありますが、その場合でも特例は適用されるのでしょうか。

 

【前提条件】
・同じ棟の建物に親子で住んでいる
・その建物の敷地名義が親
・子がその部屋を無償で親から借りている


〇配偶者が二世帯住宅で『小規模宅地等の特例』を使うには?
 要件はなく、上記の前提条件を満たしていれば適用されます。

〇配偶者以外の親族が二世帯住宅で『小規模宅地等の特例』を使うには?
 申告期限(被相続人の死亡後から10か月以内)までに所有者として居住していることが必要です。

〇区分所有登記をしている二世帯住宅は『小規模宅地等の特例』を使える?
 1階は父、2階は子など区分所有登記している場合は、入口が一緒でも同居とはみなされません。
 現在、区分所有登記をされている方が相続の際に『小規模宅地等の特例』を使うためには、二世帯住宅の子ども部分の持分を親に名義変更しておく必要があります。


■まとめ

 

『小規模宅地等の特例』を適用するための条件は、かなり複雑になります。
困ったときは、まず専門家に相談しましょう。
また、『小規模宅地等の特例』に関する税制は2018年4月1日に改正されました。
上記はあくまで現時点での要件であり、今後も税制改正によって要件が変更になる可能性があります。
親子二世帯の同居を検討中の場合、国税庁ホームページをはじめ最新情報をチェックすることが大切です。


国税庁 小規模宅地等の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

 

 

 

イエタテ相談カウンターでは、お家づくりのご相談をさせていただいております。
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