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【愛知県】分家住宅について

2020/09/09|イエタテ相談カウンター岡崎店

【愛知県】分家住宅についてのイメージ

 

こんにちは!

岡崎店の石川です。

 

朝晩と、だいぶ涼しくなってきましたね。

皆さま、体調崩されませんように。

 

さて、今回は『分家住宅』についてお伝えします!

基本的には家が建てられない土地にも、家を建てる方法があります!!

お土地がらでしょうか。

この西三河には、そんな「市街化調整区域」に家を建てたいと望んでいる方も多くいらっしゃるように感じます。ぜひ読んでみてください。

 

 

 

■分家住宅とは

 

〇市街化区域と市街化調整区域

 

愛知県では、都市計画法という法律によって、ほとんどのエリアが「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれています。
この、市街化調整区域に住宅を建築することは原則としては禁止されているのですが、例外もあり、その一つが「分家住宅」です。

 

〇分家住宅とは(愛知県)

 

要件は県や市町村によって異なりますので、ここでは愛知県の場合についてお話しますね。

分家住宅とは、簡単にいうと、農家世帯の一員(例えば息子や娘)が結婚をして、実家を出て住宅が必要な場合、
要件さえ満たしていれば特別に「市街化調整区域」に住宅を建てる許可をします、というものです。
父母や祖父母が「市街化調整区域」に土地を持っている、または住んでいる場合は「分家住宅」の許可を受ける要件を満たしている可能性があります。
また、似たようなものに農家住宅というものがありますが、こちらは許可不要で建てることができます。


■分家住宅の要件

 

分家住宅の許可は都市計画法の許可のことですが、多くのケースでは農地転用の許可を伴います
調整区域で農地転用の許可を得ようとするとかなり厳しい精査を受けますが、分家住宅(や農家住宅)は比較的精査が甘いと言われていますよ!


【まずはこの3つ!】

 

①申請人


結婚その他独立して世帯を構成する者又はいわゆるUターン等当該土地において世帯を構成する合理的事情にある者であること。


②建築物の規模


建築物は、自己の居住の用に供する1戸の専用住宅等であり、申請地及び申請に係る建築物は、これにふさわしい規模であること。 


③他法令の許可


当該申請を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。
(例えば、農地転用許可などがあり、開発許可または建築許可と同時に申請し、同時に許可されます。)

この3つの要件を満たしたうえで、次のいずれかに該当していることが必要となります。

 

【一般分家・大規模分家】

 

分家住宅は二種類あり、「一般分家」「大規模分家」にわかれます。
どちらにも共通する要件、それぞれの要件がありますのでみていきましょう。

 

①共通する要件

 

1、父母、祖父母などの所有地のうち、市街化区域内で住宅を建てられそうな土地がなく、かつ、今は使っていないが住むことができるような建物もないこと。
※今現在建物が建っていなくても、他人に貸しているといった事情のある土地は住宅が建てられない土地と判定してもらえることもあります。


2、実家の後継者が他にいること。
※自治体によっては自分が後継者でも分家住宅が建てられるケースもあります。

 

②一般分家

 

原則として、申請者の直系血族のうち尊属が市街化調整区域決定前から継続して所有している土地に分家住宅を建築または用途変更するもので、次の事項に該当するもの。

 

1、申請地は既存の集落内またはその周辺の地域にあり、かつ、申請可能な土地の中で適当と認められる土地であること。


2、申請者、申請者の配偶者、申請者の直系血族のうち尊属および申請地の所有者は、市街化区域内において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建築物を所有していないこと。

 

※直系血族のうち尊属…両親、祖父母、曽祖父、曾祖母などのこと。
※市街化調整区域決定前…「市街化区域」「市街化調整区域」にエリア分けがされた日、昭和45年11月24日のこと。
※既存の集落内またはその周辺の地域…建築予定地の近く(100m以内)に現在建物(建築面積が30㎡以上のもの)があること。


③大規模分家

 

大規模な既存集落として知事が指定した集落のひとつに、原則として、市街化調整区域決定前から継続して居住している世帯構成員または世帯構成員の子等が、分家住宅を建築または用途変更するもので、次の事項に該当するもの。

 

1、申請地は、世帯構成員が居住している指定既存集落内の土地であること。


2、申請者、申請者の配偶者、世帯構成員および世帯構成員の配偶者は市街化区域において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建築物を所有していないこと。


※大規模な既存集落として知事が指定する集落

下記のような集落とされていますが、該当するかという判断が難しいので市役所で聞いてみる方がよいでしょう

 

・集落内に、小中学校、鉄道の駅もしくはバス停留所、日用品店舗、旧町村役場、病院若しくは診療所等の社会生活に係る施設のいずれかが存在すること。
・市街化調整区域内において180棟の建築物(建築面積が30㎡以上)が連たんしている集落。
・市街化調整区域内において45棟以上180棟未満の建築物が連たんして集落を形成し、その集落の複数が55メートルを超え330メートル以内の距離をもって連続している場合で、それぞれの集落内にある建築物の棟数の合計が180棟以上となる場合。
・市街化調整区域内において45棟以上180未満の建築物が連たんして集落を形成し、大規模集落から330メートル以内の距離をもって連続している場合は、当該大規模集落の一部とする。
・連たんとは建築物の敷地間の距離が55メートル以内で連続していること。
・棟数の密度は、1ヘクタールあたり建築物が6棟以上存すること。

 

 


■分家住宅の許可申請の必要書類

 

①申請書(役所ごとに決まったフォームあり ダウンロードして利用)

②付近見取図(2500分の1の都市計画図 役所でコピーを入手 webで公開されているケースもあり)

③敷地現況図(計画している建物の配置や生活排水の経路などを図示 住宅会社などより入手)

④建築物各階平面図(計画している建物の間取りがわかるもの 住宅会社などより入手)

⑤建築物立面図(計画している建物の外観がわかるもの 2方向以上 住宅会社などより入手)

⑥公図(法務局又は役所にて入手)

⑦実測図(登記されている面積と実際の面積が違う場合に添付 土地家屋調査士などの印が必要)

⑧土地の登記事項証明書(登記簿謄本とも呼ばれる 法務局にて入手 現在は閉鎖されている古い登記簿謄本が必要な場合もあり)

⑨建築行為施工同意書(建築についての、土地の所有者の同意書 役所ごとに決まったフォームあり)

⑧建築理由書(分家住宅の要件を満たしていることを説明する書面 内容を証明する資料も併せて提出)

⑨誓約書(建築した建物について、自分が住む以外の利用をしないことを約束する書面 参考例がある場合が多い 実印を押印)

⑩申請者の印鑑証明書

⑪住民票(建築した建物に住む予定のある全員のもの及び、場合によって父母や祖父母のものも)

⑫戸籍謄本等(申請者のもの及び父母や祖父母のもの)

 
以上が分家住宅を建てるための都市計画法の許可申請のおおよその必要書類です。
これ以外に、排水管を道路や水路に設置する場合はその許可証のコピーや、土地を購入する場合は売買契約書のコピーなども必要になります。
また、農地を転用する場合は農地転用の許可申請を同時に申請することも必要です。

 


■【重要】建築理由書!

 

必要書類の中の⑧建築理由書はとても大切になります。
これは、許可の要件を満たしていることを説明する理由書になります。

 

書き方に指定はないようですが

 

①結婚して新しい世帯を作り子が生まれて住宅が必要である
②自分と配偶者、父母や祖父母が市街化区域内の空き地や空き家を所有していない
③建築予定地は市街化調整区域の線引き前より父母や祖父母が所有しているか、線引き前より父母や祖父母が住んでいる集落内の土地である
④実家を継ぐ兄弟姉妹がいる

 

といった、要件に当てはまることをアピールすることが大切になってきます。

書き方については、役所の窓口でも相談できますし、また専門家に相談するのも良いでしょう。

 

こちらも参考に!!


※愛知県「市街化調整区域内でできる開発行為」
https://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/04kaihatutakuzou/01tokei/01gaiyou/kaihatu0_2.htm

※西三河建設事務所「都市計画法に基づく開発行為許可・建築許可」
https://www.pref.aichi.jp/soshiki/nishimikawa-kensetsu/0000079704.html

 


■分家住宅のメリット・デメリット

 

少し難しいことをお話してきましたが、ここで分家住宅のメリット・デメリットを見ていきましょう

 

【メリット】

 

駅近くや利便性の良い場所で土地を購入しようと思うと、かなりの出費になりますよね。
そんなとき、両親や祖父母が市街化調整区域に土地を持っていた場合「そこに家を建てたい」と考えることはよくあると思います。
また、両親などが持っていなくても、市街化区域に比べて価格が安い「市街化調整区域」の土地を購入しようということも自然なことではないでしょうか。
では、分家住宅を建てるメリットをみてみましょう。

 

メリット①建物にお金をかけることができる。


最大のメリットは、土地がある、または安く購入できる分、建物にお金をかけることができることではないでしょうか。

 

メリット②自然が多い


「市街化調整区域」は建物が少なく、結果的に自然が多い場所となります。
市街化区域より、のんびり静かな暮らしができることでしょう。

 

メリット③両親や祖父母が近くにいる


要件でもあったように、「分家住宅」はほとんどの場合は実家の近くになります。
両親や祖父母の助けを借りながら子育てできることも魅力的ですし、またご両親などの介護が必要になった時も、近くなら安心ですね。

 

 


【デメリット】

 

新築住宅を安く手に入れることができるなら、市街化調整区域で建てる、またはその安い土地を購入して建てればいいじゃないか!と思いますよね!
しかし、デメリットもありますので注意が必要です。

 

デメリット①許可が得られにくい


土地が両親や祖父母のものである場合はいいのですが、調整区域の安い土地を購入する場合は、その土地と実家の距離などに細かな規定があるため、
個別に市の建築課等に相談に行く必要があります。

 

デメリット②転売できない


「分家住宅」の許可を得る際、宣誓書として”転売いたしません”という書類を提出させられます。
分家住宅は、その人本人に許可を出したのであって、第三者には許可していないのです。
あくまでも許可を出したその本人が住み続ける(住民票を置き続ける)ことが原則です。
もし、転勤などで住所を移すと、その家は売ることができないのです。
愛知県全体でいうと、基本的には”死ぬまで”、”重度障碍者になるまで”適正利用するか、
10年以上適正利用した上で転勤などやむを得ない理由があった場合にしか許可が下りません。


※岡崎市は15年以上住民票がある(実際に適正利用)のであれば、理由は不問で許可を出すとなっているようです。

 


■分家住宅を建築する場合は必ず役所に事前相談を!

 

ほとんどの市町村で、分家住宅等の建築をする場合必ず事前相談をするよう求められるようです。
書類を提出されてから拒否となると、申請者にとってそれまでの計画が無駄になってしまうことになるため、そのような事態は避けたいということもあるのでしょう。

住宅会社でももちろん相談にのってくれますが、希望する土地が見つかったら、まず事前にご自身で役所に相談されてもいいかなと思います。

 

※農地転用については、過去に記事を書いていますので、こちらも参考になさってください!


『農地を宅地に!』~農地転用について~
https://www.sumailab.net/counter/voice/okazaki/example_detail/86/

 

 

 


■まとめ

 

書類をしっかり作って、許可を取る…
いろいろ大変なことも多いですが、メリットもたくさんある『分家住宅』
両親や祖父母が残してくれた土地、また、使っていない土地があるのなら、ぜひそこに住宅を建てたいですよね!
市役所の方や、専門家、住宅会社に相談し、夢をかなえてくださいね!!

 

イエタテ相談カウンターでは、このような相談に親身になってくださる住宅会社さんもたくさん参画しています。
「どうしたらいいのだろう…」と迷われたら、ぜひ一度お越しください!
ご予約、お待ちしております!!

 


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