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  1. 「住宅インスペクション(住まいの健康診断)」の現場では、どんなことが行われているのか?

コラム・特集  「住宅インスペクション(住まいの健康診断)」の現場では、どんなことが行われているのか?

「住宅インスペクション(住まいの健康診断)」の現場では、どんなことが行われているのか?

「住宅インスペクション(住まいの健康診断)」の現場では、どんなことが行われているのか?

ホームインスペクターが外部、内部、床下、設備を細かくチェック

インスペクションは「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が、住宅の劣化状況や改修すべき箇所をチェックする調査のことです。2018年4月、インスペクションの活用を促す「改正宅建業法」が施行され、中古住宅取引の際にホームインスペクションの説明が義務化されることになりました。具体的には、売買契約前の重要事項説明時などにおいて、その建物がホームインスペクションを受けた履歴があるか? 今後実施する意向はあるか? が確認されることになります。中古住宅の売買を安全に行うためにも、これからはインスペクションが当たり前となっていきます。
診断の方法は、屋根、外壁、室内、設備、小屋裏、床下などの劣化状態を目視で調査するのが基本です。必要に応じて、ファイバースコープやサーモグラフィーなどの検査機材を使用する場合もあります。
住宅インスペクションの順序としては、まず、依頼者から対象物件の図面を見せてもらい、間取りを確認してから診断する箇所をご説明します。
その後に
①外周り(屋根、外壁、バルコニーなど) 
②室内(天井、壁、床、建具、窓など) 
③設備(給排水設備、換気設備など) 
④小屋裏・天井裏(小屋の梁り組、断熱材、金物など) 
⑤床下
を診断していきます。
それぞれの検査項目について、ホームインスペクターが「現況検査チェックシート」に劣化状況を記入します。写真を撮りながら診断するので、調査後に画像を一緒に見ていただきながら状況を簡単にご説明します。所要時間は、建物の大きさや劣化状況にもよりますが、おおむね2時間程度です。
調査が終わったら、一旦事務所に持ち帰ります。後日、全調査項目をもとに、当該物件の状態を総合的に記載した報告書を依頼者にお届けします。

①外周り…屋根、外壁、基礎、バルコニーなどの劣化状態を調べる

今回、住宅インスペクションを依頼された物件は築21年の木造2階建ての家。最初は外周りから始めます。屋根は、軒先、棟、屋根面などが変形していないか、瓦やスレートに著しいひび割れや欠損がないかを見ます。変色や苔がひどい場合は、塗り替えや葺き替えが必要な時期に来ていると言えます。基礎の立ち上り面は、クラックスケールという道具を使い、モルタルにひび割れや欠損などの不具合がないかチェックします。外壁は、サイディングを触ってみて、剥がれや浮きがないか、腐食や錆びも調べます。特に劣化しやすいシーリング(サイディングのつなぎ目)にひび割れ、剥離、破断がないかも慎重に見ます。この部分に隙間があると雨水侵入の原因となり、耐久性にも大きく影響してくるので注意が必要です。その他、バルコニーの床や手すりの状態、雨樋、軒裏、軒天の換気口なども診断します。

②室内…天井、壁、床、建具、窓などの劣化状態を調べる

室内はまず、天井や壁に張ったクロスが剥がれていないか、水染み跡やカビが生えていないかを見ます。次に、建物が傾いていないかどうかを確認するために、レーザーレベル(水平器=写真)という水平・垂直精度を計測する機材を使います。これは、縦横方向に伸びる赤いレーザー光線を基準に施工の精度を図るというスグレモノ。縦軸の光を基準にすることで柱・壁の倒れや歪みを確認します。また、横軸の光を基準に床までの距離を測ることにより、床の傾きを正確に把握できます。~3㎜は誤差の範囲と言えます。4㎜以上は不等沈下や構造的瑕疵が存する可能性があるので、二次診断(詳細な調査診断)をご提案する場合もあります。建具や窓、雨戸はスムーズに開閉できるかどうか、劣化しやすい鍵や金具の部分も細かく見ます。

③設備…給排水設備、換気設備などの劣化状態を調べる

キッチン、洗面台、トイレの給排水を調べます。各排水管の排水不良や詰まり、水漏れがないか、ガス給湯器に著しい劣化がないかどうかをチェックします。水栓金具の錆び具合も確認します。換気扇についても、吸排気量が不足していないか、動作は正常か、異音がしないかを診断します。

④小屋裏・天井裏…小屋組、梁、断熱材、金物などの劣化を調べる

住宅は、時間の経過とともに必ず劣化します。大切なのは、その劣化がどの程度のものかということ。築年数だけで中古住宅の良し悪しを判断するのは危険です。これまで数多くの物件を見てきた専門家として言わせていただくと、小屋裏の診断は住宅インスペクションにおいて、とても重要な意味を持ちます。構造を見れば、その建物が図面通りに作られているかどうかがわかるからです。かといって、家中の壁をすべて剥がして調べる訳にはいかないので、小屋裏に入って、柱と梁の組み具合、筋交いの状態、梁のたわみ、断熱材の状況、金物の緩みや錆び、湿り気や腐朽などを見ることによって、住宅のコンディションがわかります。

⑤床下…基礎、土台、シロアリ、湿気状況を調べる

最後は床下にもぐり、基礎や土台が陥没していないか、給水管が劣化して水漏れが発生していないか、湿気でカビが繁殖していないかどうかを調べます。また、シロアリの被害を受けていないかも重要なポイントです。

以上、①〜⑤が住宅インスペクションの基本となる検査項目ですが、他の気になる箇所、たとえば門扉や塀、ガレージ、電気設備、浄化槽、エアコンなどもオプションとして調べることもできます。

報告書は「住宅履歴書」として後々のリフォームに役立つ

すべての検査が終了したら、一週間以内に診断結果を記載した「住宅診断報告書」をお届けします。内容については担当のホームインスペクターにお問合せください。報告書は、「欠陥住宅の心配がないか?」「いつごろ、どこに、いくら位の修繕費がかかるのか?」「あと何年ぐらい持つのか?」といった、その中古住宅を買うべきか否かを判断するための客観的な資料になります。リフォームや修繕工事のデータベースとしても活用でき、不要な工事を避けることもできます。資産価値を維持するための「住宅履歴書」として大切に保管しておいてください。なお、住宅インスペクションにかかる費用は、業者によって異なりますので、直接お問合せください。

さらに、ご希望に応じて、売買契約の前に「最終インスペクション(耐震診断)」を実施することもできます。これにより、必要な改修費用の総額が事前に明確になります。
併せて、各種減税制度(住宅ローン減税・瑕疵保険・フラット35)が適用できる物件かどうかも調査します。

中古住宅は築年数だけでなく、コンディションで選ぶ時代に

中古住宅を購入または売り出す前に診断を行うことで、建物のコンディションを把握でき、安心して取引を行うことができるので、最近は自宅の定期点検としての活用や不動産会社が物件の状況を消費者に明らかにするために住宅インスペクションを利用するケースも増えています。
これまで築年数だけで一律に評価されていた中古住宅の価格は、住宅インスペクションが普及すれば、建物のコンディションが物件価格に適正に反映されていくと予想されます。安心して中古住宅を購入または売るためにも、定期的な点検・メンテナンスが今後ますます重要になってくるでしょう。

まとめ:インスペクションで得られるメリットとは?

■十分な知識・技術を持った建築士が行うため、信頼できる調査結果を得られます。
■雨漏りやひび割れ、建物の傾きの有無などの劣化状態をチェックでき、建物の安全性を検証できます。
■売主との価格交渉材料としても使え、適切な価格で売買できます。
■契約前に行うので、「入居後に不具合が発覚し、大がかりな修繕が必要になった」などという最悪の事態を避けることができます。


安心・安全な中古住宅購入のためにも、ぜひご利用ください!

ライターのご紹介

木村 大作(きむら だいさく)
好文堂
木村 大作(きむら だいさく)

1963年、山口県生まれ。早稲田大学商学部卒。(株)リクルート、『月刊 浜松百撰』編集長を経て、2006年に編集プロダクション『好文堂』を設立フリーランスのコピーライターとして、住宅、医療・介護、観光、スポーツ、グルメなどさまざまな分野で取材執筆活動を展開中。

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