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コラム・特集  はじめての土地探し その2

はじめての土地探し その2

はじめての土地探し その2

◆その土地で住宅を建てられるか

空き地ならどこでも家を建ててよいというわけではありません。法律や条例により、住宅を建てられる土地、建てられない土地が決められています。
都市計画法に基づいて、土地利用の用途や道路の計画などの都市整備が行われているエリアを「都市計画区域」と言います。さらに都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれ、市街化調整区域では原則として住宅を建てることができません。ただし開発許可を得ている場合などは例外的に家を建てられるため、市街化調整区域で宅地として売りに出されている場合があります。もし気に入った土地が市街化調整区域だった場合は、市区町村役場の建築指導課に行き、なぜ市街化調整区域で住宅建築が可能なのか確認した方がよいでしょう。
一方、市街化区域の場合は、住居地域、商業地域、工業地域など土地の用途が細かく決められている(用途地域と呼ばれる) ため、その土地の用途地域が何かを調べる必要があります。工業専用地域以外は住宅を建てることができますが、それぞれの用途地域によって建築制限があり、例えば「第1種低層住居専用地域」では、建ぺい率50%・容積率80%・高さ10m以内など厳しい住宅サイズの制限が課せられていますので要注意です。市役所・町役場で調べる場合は、どのような家を建てたいかを伝え、建築可能かどうか聞くとよいでしょう。宅建業者が販売・仲介する場合は、契約前に必ず「重要事項説明書」を交付します。この中に用途地域の説明も載っていますので必ず読んでください。

【まとめ】

●市街化調整区域は原則、住宅を建てられないエリア
●市街化区域の場合は用途地域をチェック

◆土地は道路付けを しっかり確認しよう

土地は、どのような道路に、どのように接しているかも重要です。このことを「道路付け」と言います。土地は道路付けが肝要です。建築基準法では、都市計画区域内の土地について、建築基準法が規定する道路に2m以上接していなければ家を建てることができません。土地を見に行く時には、道路の状況と、道路と敷地がどう接しているかを確認しましょう。
最も良いとされているのが、市町村が管理している「公道」と接している土地です。それに対して「私道」は所有者がいる道路のことです。私道のみに接している土地の場合は「道路位置指定」がされているかどうかがポイントです。道路位置指定されていて、私道の所有権の共有持分を併せて取得できれば問題ありません。
道路位置指定のない私道は、建築基準法上の道路とは認められませんので要注意です。もしそこに既に建物が建っているなら、どのような理由か市区町村役場の建築指導課で調べる必要があります。
道路付けで気をつけたいのは、変形敷地の「旗竿敷地」と、幅4m未満の道路に接している場合に必要な「セットバック」です。次章で詳しく見ていきましょう。

◆旗竿敷地とは

2m幅の路地で道路とつながっている「旗竿敷地」では、建築はOKですが、車の出入りがままならず、また駐車スペースが取りづらいなどの問題もあります。その分、価格は低いケースが多いですが、面積の広さの割に効率はあまり良くないと言えます。ただし、路地状敷地同士が合わさった道路ならば4m幅が取れるのでOK。何らかの事情で道路位置指定が取れない場合の代替提案です。しかし、万一のこわさは残ります。共同の通路としてお互いの路地状敷地を相互に利用しているうちはいいのですが、路地状敷地は個人の所有地なので、所有者の意思ひとつで簡単に廃止ができてしまいます。例えば仲違いをしてどちらかが敷地の境に塀を設置してしまうなど、将来的に共通の通路として使えなくなる可能性をはらんでいるのです。

◆セットバックとは

「セットバック」とは、幅4m未満の道路(いわゆる2項道路) に接している土地に家を建てる時のルールです。道路の中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界として扱い、自分の敷地であっても、セットバック部分は敷地面積に参入せず、建物(塀や生垣などを含む) を建築できない、いうものです。セットバック部分は道路の扱いになります。法律用語ではこれを私道負担と言い、敷地の中で使えない部分が発生することになります。その分、土地の価格は低く抑えられていることが多いですが、セットバックする面積がどれだけか、きちんと確認した方がよいでしょう。2項道路は市区町村役場の建築指導課にある道路台帳で調べることができます。

【まとめ】

●間口が公道になるべく広く接している土地が望ましい
●土地の使用効率が悪い「旗竿敷地」は要注意。路地状敷地が合わさった道路ならばOK
●「セットバック」する場合は敷地として使えない面積の確認をする

◆ハザードマップを見ておこう

市町村が発行する「ハザードマップ」には、津波浸水予測、洪水浸水予測、土砂災害危険箇所、液状化予測地域、活断層などが書き込まれています。市区町村役場の総務課に行けば無料で分けてくれますので、土地を探す時の参考資料として、ぜひ入手してください。市町村のホームページでも見ることができます。

静岡市 防災情報マップ | ポータルページ
(http://www2.wagamachi-guide.com/shizuoka-hazard/)

【まとめ】

●ハザードマップは必ず入手してチェックしよう

◆周辺環境は大丈夫?

今住んでいる場所の近くで土地を探す場合は土地勘があるので大丈夫だと思いますが、知らない土地へ転居する場合は、周囲の環境についても十分に把握しておく必要があります。
まずは学校、病院、スーパーマーケット、公園など生活に必要な施設が近くにあるかどうか。長く住むことになる土地ですから、実際に周辺の地域を歩いて回って、ご自分の目で直接確かめるのが一番いいでしょう。昼夜や曜日によって様子が変わる場合もありますので、できれば朝・昼・夜、平日と休日など、日にちと時間帯を変えて足を運んでみることです。

交通アクセスを確認するには、朝夕の通勤時間帯に、勤務先までの経路をたどってみると、道路の渋滞状況やバス・電車等の混み具合、通勤時間がどれくらいかかるかがわかります。子どもがいる場合は、通学路の安全性や学校までの距離も確認しておきたいところです。
また、いわゆる嫌悪危険施設に該当するものがないかも調べます。過去にあった例では、休日だけ見に行って決めた土地に家を建てて住み始めたところ、平日は近くにある工場の騒音が大きくて耐えられなくなってしまった事例や、土地を見に行った時には気づかなかったが、夏になると近くの養鶏場の悪臭が漂ってきてたまらないというケースがありました。
また、不動産に関するトラブルで最も多いのは、隣接地に住む人とのいさかいです。文句が多い、ペットを多頭飼育している、早朝に大音量でラジオ体操をする、楽器練習がうるさい…。隣近所にどんな人が住んでいるかは、長くそこで暮らすうえで重要です。土地を見に行った時、隣人に会ったらぜひ挨拶して、うまく付き合っていけそうな人かどうか、人となりと暮らしぶりを確認しておきましょう。

【まとめ】

●周辺環境は自分の足でチェック
●通勤・通学経路をたどってみよう
●曜日と時間帯を変えて行ってみる

【チェックリスト】

□最寄り駅までの交通手段と所要時間
□生活に必要な施設が近くにあるか
□緑地環境は整っているか
□医療施設の利便性・充実度
□騒音・悪臭などを発する施設がないか
□隣近所にどんな人が住んでいるか

◆土地の瑕疵を知ろう

「瑕疵(かし)」とは欠陥のことです。宅地に多い瑕疵は「軟弱地盤」「地中埋設物」「土壌汚染」の3つです。ただ地中のことは外観ではわかりませんし、売主側もそれと知らずに売ってしまうことがあります。これを「隠れた瑕疵」と言い、慎重な対応が必要です。
現在は「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」により、建物10年保証がされるので、建築会社は着工前に必ず地盤調査を行います。その調査により土地に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主に賠償責任があるかどうかは、契約書の特約によります。つまり、特約で「契約後に瑕疵が発見されても売主は瑕疵担保責任を負わない」とあれば、買主は売主に損害賠償を求めることができないのです。このような事態を防ぐためには、契約書にどのような特約がされているかきちんとチェックすることです。できれば、契約前に専門家に地盤調査を依頼するのもひとつの方法です。結果が悪ければ代金の減額交渉などができ、最悪の事態を免れることができます。例えば、静岡県宅建協会が推奨する、地盤調査・地盤保証の商品で「グリーンテスト」というものがあります。
また地盤が弱い、元は工場が建っていたなど、売主や不動産業者も知らない瑕疵を、昔からその土地に住んでる人が知っていることもあります。土地を見に行った際に隣近所の人に「家を建てた時、地盤は大丈夫でしたか?」「この土地は元は何でしたか?」「なぜ売りに出されたかご存知ですか?」など尋ねてみましょう。誰も教えてくれなかった、意外な答えが返ってくるかもしれません。

【まとめ】

●「隠れた瑕疵」に注意
●事前に専門家に調査を依頼する
●隣近所の人に聞いてみる

◆総まとめ

気に入った土地を見つけたら、不動産業者はもちろん、隣近所の人からも話を聞いて、その土地に関するできるだけ多くの情報を集めましょう。情報が多ければ多いほど、いい土地にめぐり合える可能性が高くなります。またすべて不動産業者任せにせず、自分なりに土地に関する知識を身につけて、わからない点は納得するまで説明してもらうことも大切です。

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イエタテ編集部
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