皆さんは、住宅ローンのことを勉強していますか？住宅ローン利用者の約半数は、よく理解しないまま、借入先や商品を決めてしまっているそうです。住宅ローンには、様々な商品があり、金利や手数料などの条件も違います。「フラット」のように同じ商品であっても、取り扱う機関によって金利が違うものもあります。さらに、金利は交渉することもでき、借りる人によっても異なる場合があります。金利が0.5％違うと、支払う利息は300万円以上も違います(図1)。家の見積りをあれこれ見比べることと同様に、自分たちに合った借入先や商品を選ぶことも重要です。賢く住宅ローンを選び、資金計画を立てることで建築予算に余裕がもて、あきらめようとしていた家の要望も叶えることができるかもしれません。

固定金利と変動金利どちらを選ぶ？

住宅ローンの金利には、「固定金利タイプ」、「変動金利タイプ」、「固定金利期間選択タイプ」の3つの種類があります(図2)。固定金利より変動金利の方が、借入時の金利が低いため、変動金利を選ぶ人が多いのが現状ですが、変動金利には将来金利が上昇するかもしれないという、リスクがあります。低金利の時期は、今後の金利上昇のリスクを考え、固定金利の方が、長期的な視点でみるとメリットが大きいという専門家もいます。借入時の金利の低さだけではなく、このような特徴を理解した上で、金利タイプを選びましょう。

返済方式の選択はライフプランに合わせて

住宅ローンは返済方式も図3のような2種類から選ぶ必要があります。「元利均等返済」は、月々の返済額がずっと変わらないため、家計の管理がしやすく、広く一般に利用されています。一方、「元金均等返済」は、元金を毎月一定額返済していくというもので、利息を合わせた返済額は初めのうち高く、返済期間が経過するにつれ低くなっていきます。そう返済額で比べると「元金均等返済」の方が「元利均等返済」より少なくなります。例えば子供がいない共働き夫婦で、短期間に元金をどんどん返していこうという場合は、この返済方式でもいいでしょう。家族のライフプランに合わせて、検討してみましょう。

返済期間は短い方がいい？

返済期間が短くなれば、その分の利息を払わなくて済むため、総返済額は少なくなります。図のように、返済期間を年短くすると、利息は約258万円少なくて済みます。とは言え、月々の返済額が高くなるのはキツイという場合は、途中で余裕ができた際にまとまった金額を返済する「繰り上げ返済」も有効です。例えば+27万円を5回目に繰上げ返済をすると、元金残高を27万円減らすことができ、図3の6回から10回までの5回分の期間を短縮したことになり、この5回分の利息も支払わなくてよくなります。27万円多く返済し、実際は利息分を含めた約45万円そう返済額を減らすことができるというわけです。繰り上げ返済では、手数料がかかる場合があるので、住宅ローンを選ぶ際に確認しておくといいでしょう。

住宅ローンを借りた方が得？

13年間の住宅ローン減税制度を活用するため、自己資金があっても、あえてローンを組むという方法があります。金利が低ければ、なかなか賢いやり方かもしれません。住宅ローン減税制度とは、13年間、ローンの残高の1%が所得税から控除されるというもの。最大で毎年40万円×13年のお金が帰ってきます。これを利用するため、13年間は住宅ローンを組むというわけです。また、この住宅ローン減税で返ってきたお金を、繰り上げ返済の資金に充てるという方法もおすすめです。

借りられる額でなく返せる額

返済能力があり、信用できる人なら、金融機関は高額なローンも貸してくれるでしょう。しかし、借りられる額と返せる額は違います。ローンを組む際は、「借りられる額」ではなく、「返せる額」で、無理のない返済計画を立てましょう。「返せる額」を知るには、ライフプランを立てることが重要です。子どもの人数や年齢など、家庭によって家計の支出は様々です。将来の教育費や、老後資金なども考えた上で、月々の「返せる額」や返済期間を算出し、家づくりの予算を決めていくのです。またライフプランを立てることは、家計の支出を見直す良い機会にもなります。支出を減らすことができれば、その分住宅ローンの返済に充てることができ、建築予算を引き上げ、理想の家に近づけることができるかもしれません。「返せるが額」から予算を決め、住宅ローンを選ぶ際のこの一連の流れは、ファイナンシャルプランナーに相談するのもいいでしょう。プロの目線でアドバイスしてくれるはずです。